万科董事会主席郁亮。

“房地产行业至少有1000年的历史发展，与餐馆、旅馆一起是三大最古老行业，是常做常有，这个行业会根据环境变化去不断适应、不断进化新东西。”郁亮说。

中房报记者 马琳 李红梅丨深圳报道

郁亮有一种本事，可以让周围人保持理智和冷静，这是他职业生涯的一大典型特征。

这个特征，来自他说话时的心中有“数”，他常常使用华人历史学者黄仁宇所讲的“数目字”，让听者明白他要表达什么，并让人信服。郁亮说过苹果产品很伟大，但他不喜欢乔布斯“现实扭曲立场”的观点，这跟他喜欢用数目字有着深度的情结。

10月17日，深圳，郁亮与北方区域的媒体记者做了一场见面交流。

郁亮说，他特别关心人口问题，他特别强调万科要“讨好”年轻人，要做品牌年轻化。“有一个重要数据，我希望大家都记住，如今中国25岁以下年轻人比26~50岁的人少了1.39亿，这个数字很大。这是基本不可改变的慢变量，我们认为慢变量可能更关键，包括上海在内都在逐步放宽户口。”

话锋一转，郁亮提醒说：我们需要更多关注城市发展这个慢变量所导致的各方面影响，“这些是长期影响，而且不太容易改变”。“讨好”年轻人之外，郁亮还想表达的意思是，房地产这个行业还有空间。

“万科撞了南墙也不回头。”郁亮有所指地说。他解释，“撞过南墙的朋友都是人生有故事的朋友，一次南墙没有撞过，人生多乏味。万科最近说撞了南墙才回头，实际上我们撞了南墙也不回头，万科是一根筋精神。”

很明显，郁亮这些年公开说的话，以及万科业务四处延伸，总让外界觉得万科要弱化地产底色。这也不难理解，明面上，房地产公司都在拓展新业务，例如碧桂园做机器人，恒大造汽车，万科要攻入养猪行业。

别的董事长是做而不说。万科尤其是郁亮则时不时就会发表一些被认为不看好行业、行业没有机会的说法，如万科两年前提出“活下去”、更早之前提出“白银时代”。郁亮说，我今天想好好谈谈这个题目，万科准备在房地产行业一根筋地发展下去，这是我首先想说的关于“一根筋”的问题。

为什么万科会在房地产行业一根筋地发展下去？

郁亮解释说，行业其实还有很大发展空间。虽然万科没有改变关于“白银时代”的看法，但行业确实已经从土地红利、金融红利时代过渡到管理红利时代。

“在土地红利阶段，拿到土地能取胜；金融红利时代，依靠杠杆就能获利；但进入管理红利时代，特别是‘三道红线’的融资新规让所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有红利都归零。”郁亮认为。

进入管理红利时代，企业最重要的核心是什么？

郁亮建议，进入管理时代后要向制造行业学习，既不靠关系也不靠杠杆，业务做得好的关键就一条：好产品、好服务，有竞争力。中国制造业企业的成功也是伴随着大量不能提供好产品好服务的企业在竞争中被淘汰而实现。

“进入管理红利时代后，房地产行业终于回归成一个普通行业，靠全面竞争力获取竞争优势。我们的行业曾经一度被定义成国家支柱产业、承担重任，管理红利时代的到来告诉我们，我们也是中国国民经济众多产业中的一个普通行业。”郁亮说，尽管“三道红线”告诉外界，房地产行业不应该占用社会太多金融资源，但作为普通行业仍然有发展空间。

房地产进入管理红利时代，郁亮认为企业要做好几件事：一是要做正确的事情，如果做了不正确的事情、选择错了赛道是很大问题，所以战略上的规划把握能力、布局能力要很强，这个要花功夫；二是组织能力要很强大，要把个人能力变成组织能力，要事人匹配的人才，而不光是“精英”；三是每个环节要精益运营，不能够大手大脚，要精细化；四是要科技赋能，要把科技引入到竞争中，引入到精益管理中，这样才能方方面面做好。

郁亮再次提到冠军组织。郁亮说，进入管理时代，万科所强调的组织最希望获得的是冠军组织。“最近电影《夺冠》把我们老同志看得心潮澎湃。冠军球队是什么呢？一个主力队员、核心队员，年纪大打不动的时候难道就要被冠军球队抛弃吗？可以做陪练、替补、教练，甚至可以做啦啦队，当这支球队夺得冠军的时候，他也会非常荣耀。这就是万科合伙人想设计的机制，设计成冠军组织的机制，保证每个在场上的人必须是最好状态的人。”

2018年12月17日，万科举行集团2019年目标与行动沟通会，当时郁亮提出：万科要建设矢量组织、冠军组织和韧性组织。“我们整个团队一定要争冠军。在黄金时代，我们成为了冠军，在白银时代，我们同样也需要成为冠军。我们不一定每一年、每一次都要成为冠军，但最终要成为这个时代的总冠军。”

“要适应环境变化做出调整，还要不断进化。”郁亮称，“进化是诞生新的物种，又蓬勃发展，所以几乎所有人都喜欢进化。但进化最大的代价是什么？是死亡，没有旧物种的死亡就没有新事物的茁壮成长。一个企业需要代际传承，这样才能使新生代进化成功，否则就不成功。”

对于人才概念，郁亮反复思考过一个问题，快递小哥、环卫工人是人才吗？他得到的答案是“绝对是”：疫情告诉我们一定是，因为离开他们这个城市运作不了，所以这个城市需要的人才包括快递小哥和环卫工人。

对于这些城市里需要的末端岗位人才，他们的居住情况不仅不理想，还往往面临被离开。

郁亮抛出一个问题：人少了需求就会减少么？他又自答：不会。

他举例说，肚子再大，能吃的粮食也有限，这是不是代表粮食消费金额会下降？不会。我们小时候吃的籼米现在已经没有了，现在都是东北大米，以前米很便宜，现在米很贵了。说明行业在数量上或许不再有太大发展，但在质量上可以有更多发展。房地产行业经过过去这么多年高速发展，到了今天从数量上来说，老百姓的居住问题得到了很好解决，但没有彻底解决，老百姓的居住环境和条件发生很大的改善和提高，不代表需求都被满足了。需求没有被满足，所以，房地产行业未来可能的发展空间在于质量，而不在数量，行业在质量上还有很大空间。

郁亮举例说，房地产行业过去有些领域被忽视了，如租赁住宅。租赁住宅是解决居住问题很重要的渠道和方式，早在1998年推行房改时，“租购并举”是存在的，后来因各种因素导致租赁住宅的发展没有那么快，到今天看起来租赁住宅的春天正在来临，也是万亿级市场。

环境的变化也会导致一些新产品出现，郁亮说，比如商业项目。今天的商业再用“购物中心”这个词语好像不是很准确了。以上海南翔印象城为例，3万~4万平方米纯商业中心里面有跑道、足球场、篮球场，还有开心麻花剧场、剧院，这些都是消费，但已不是购物回家而是“另类”消费，有些模式已经发生变化了。

还有物流，郁亮说，疫情后我们发现一个城市的正常运转离不开物流，物流业务发展起来了。当然物流的发展也跟电子商务、快递行业发展有关。所以房地产行业还有新东西不断诞生。

“房地产行业至少有1000年的历史发展，与餐馆、旅馆一起是三大最古老行业，是常做常有，这个行业会根据环境变化去不断适应、不断进化新东西。”郁亮说，都说受到电子商务冲击后线下零售很不好，结果出现了盒马鲜生和永辉，进化了新物种出来，所以说越古老的行业越有可能推陈出新。万科准备在房地产相关赛道方面沿着城乡建设与生活服务商的策略继续往前走，一根筋走到底，撞了南墙也不回头。

郁亮再次解释，为什么提“活下去”之类的说法？“外界说万科经常‘吓唬’大家，其实我们是想跟朋友真诚交流，也想真诚告诉员工，必须有危机感。”

他说，“人们通常会对一些短期改变的东西更有兴趣一点，认为四季的更替是必然到来的，好像不太在乎这个事情。但万科对于四季的更替比别人感知得更早一点，对短期变化因素我们当然也在留意，所以在过去的应对策略中已经反映了这个因素。”

从目前整体战略布局来看，万科房地产相关赛道方面布局相对完整，已经涉及住宅、商业、物流、租赁、城市更新、教育等。

对这些新赛道业务，2018年12月17日万科集团2019年目标与行动沟通会时，郁亮的说法是，“如果摸索3年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为我们不知道怎么持续下去”。

现在，郁亮的回答是：“基本看到曙光”。