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来源：安信证券研究

【固收-池光胜】“降档”、压负债、放缓拿地，哪些房企过起了“紧日子”?

■2020年下半年，房企融资环境明显收紧，哪些房企实现“降档”？房企如何“降档”？哪些房企在降杠杆？哪些房企仍在积极扩张？

■哪些房企已成功“降档”？22020年下半年53%的样本房企“降档”，橙档房企“降档”更积极，共有80%成功降档；红档房企次之，共有60%的房企降档。红档房企中融创、雅居乐降至黄档，金融街降至橙档；橙档房企中华侨城降至绿档，中梁、融信等7家房企降至黄档；黄档房企中世茂、龙光等6家房企降至绿档。

■哪条红线改善难度最大？三条红线中，现金短债比改善难度较小，35家房企中位数较2020H1上升27.4%至156.4%，共有8家通过改善现金短债比降档，仅3家房企不达标；净负债率次之，35家房企中位数为71.1%，较2020H1降8.7%，共有6家通过改善净负债率降档，仅5家房企未达标；剔预资产负债率改善难度较大，35家房企中位数较2020H1下降2.4%，共6家通过改善剔预资产负债率降档，仍有24家高于70%。

■房企如何实现“降档”？1）现金短债比：多数房企通过增现金、降短债并举的方式改善。中梁、正荣、奥园、当代现金及短债规模均增加，但现金涨幅更大，世茂、新城等7家房企现金及短债规模均下降，但现金降幅更小，金融街、华侨城等15家房企则为增现金、降短债；2）净负债率：多数房企通过增权益方式改善。融创、绿城等20家房企主要通过增权益，碧桂园、恒大、万科等6家房企主要通过降有息负债，金茂、当代、华侨城等8家房企主要通过增现金改善；3）剔预资产负债率：主要通过增剔预资产、降剔预负债的方式改善。融创、正荣、当代等23家房企主要通过增剔预资产，恒大、龙光、中骏等6家房企主要通过降剔预负债，禹洲则较依赖增预收。

■哪些房企积极降负债？规模上，红档房企较2020H1压降10.8%，其余档变化不大。红档房企恒大&富力、橙档房企大悦城&首创、黄档房企建业均积极降债；期限结构上，红、黄档明显改善，短长期有息负债占比分别较2020H1下降13.3%、13.2%。红档房企融创、橙档房企宝龙&佳兆业、黄档房企中骏&新城均积极调整长短债结构；综合融资成本上，绿档降幅较大、红档略微上行。红档房企雅居乐，黄档房企中正荣&碧桂园融资成本均明显下行，橙、绿档房企则集体下行。

■哪些房企销售表现较好？红、橙、黄、绿档房企销售集体改善，同增11.8%、18%、13.7%、11.4%。红档房企中金融街&恒大&雅居乐、橙档房企中绿城&宝龙&华侨城、黄档房企中金茂&花样年&越秀销售表现均较好。

■哪些房企仍在积极拿地？2020H2样本房企拿地强度集体下降，红、橙档下降更明显，分别较2020H1下降9.4%、16.2%。红档房企中恒大、橙档房企中华侨城、黄档房企中禹洲、世茂拿地强度均明显下降。

■风险提示：数据统计缺失、统计口径差异等。

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