房地产事关国计民生，在拉动经济增长、支撑地方财政收入、融资抵押、促进消费、解决就业、财富积累、改善民生等方面均发挥着关键作用。

　　在“房住不炒”的定位之下，我们应如何理性认识房地产行业的价值？

　　八大角度看房地产行业的价值

　　从总量看，房地产是国民经济的支柱行业。房地产业是实体经济的重要组成部分，行业规模大、产业链长，拉动上下游产业众多。其中，房地产开发投资带动建筑业及水泥、钢铁、有色金属、机械制造等上下游制造业；房地产消费，既带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业，也带动金融、媒体、互联网、物业管理等第三产业。经测算，2021 年，房地产业及其完全拉动的上下游行业增加值为28 万亿元，占GDP 的24.5%。其中，2021 年房地产和住房建筑行业增加值12.5 万亿元，占GDP 的10.9%；完全拉动上下游行业增加值15.5 万亿元，占GDP 的13.6%；直接拉动上下游行业增加值5.8 万亿元，占GDP 的5.1%。

　　从财政看，房地产贡献的相关税收和土地出让收入是地方政府的重要财源。2021 年，地方政府房地产相关收入总计10.8 万亿元，相当于地方本级财政收入的52.6%。其中，5 项房地产专项税2.1 万亿元，土地出让金收入8.7 万亿元。

　　从投资看，2021 年全国房地产开发投资14.8 万亿元、城镇房地产业固定资产投资18.2 万亿元，占城镇固定资产投资的比重分别为27.1%和33.4%。

　　从融资看，一是房地产贷款是金融机构的重要资产投向。2021 年末，人民币房地产贷款余额52.17 万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的27.1%。二是房地产是最重要的信用媒介。2020 年工农建三大国有银行贷款余额中抵押贷款分别为46.8%、46.1%、45.9%，抵押贷款的抵押品多是房地产。

　　从消费看，房地产促进居民消费。一是带动大量建材、家电家具等上下游产品消费。1999-2021 年，商品房销售面积由1.3 亿平增长至17.9 亿平，带动水泥和钢材销量由6.9 亿吨增长至37.2 亿吨，家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调由0.8 亿台增长至5.8 亿台。二是住房为居民消费升级的重点领域。2005 至2021 年，城镇居民用于吃穿用的支出占比由52.4%下降至40.7%，用于居住的支出占比从10.2%上升至24.4%。

　　从就业看，房地产及上下游产业吸纳大量就业人口。2020 年房地产业就业人数525.4 万人，建筑业就业人数2153.3 万人，合计占城镇就业人数的5.8%。

　　从资产配置看，房地产是大类资产配置的核心。2020 年中国住房市值约344 万亿元，是GDP 的3.4 倍、占股债房市值的62%；全国住房总市值占居民总资产的比重维持在60%左右，是我国居民资产的压舱石。

　　从民生看，房地产提高居民住房条件，实现从全民蜗居到基本适居的飞跃。第一，家庭住房面积提高。城镇人均住房建筑面积由1998年18.7 平方米增至2019 年39.8 平方米。第二，楼房占比提高，平房占比下降。2000-2015 年，全国平房住户占比由63.1%降至38.7%。

　　第三，住房设施明显改善。2000-2015 年，城镇家庭中拥有独立厨房住户占比由84.7%升至92.4%；拥有独立抽水厕所住户占比由42.1%升至74.2%。

　　风险提示经济下行超预期，房地产调控政策超预期，大型房企债务危机接连爆发等。

（文章来源：国海证券）